限价令下北京新房市场质变：普通住宅供应比例增加

经过“限价令”的严厉调控下的北京新房市场，正在悄然发生质变。新房的供应量有所增加，供应结构也出现变化。
根据北京市住建委的数据，截至8月21日，今年北京有66个新房项目领取预售许可证，形成供应18946套，面积241.14万平方米。这一规模比去年同期有明显提高。
与此同时，今年新增的新房供应中，非别墅住房套数达到84.6%，也高于去年同期。
合硕机构首席分析师郭毅认为，一方面，今年北京的限价政策较为严厉，在一定程度上限制了高端住宅项目的入市；另一方面，过去两年来北京的土地供应增加，并在今年形成住宅供应。而限竞房的推出，同样为市场增加了普通住宅的供应。
限竞房强势入市
根据北京市住建委的数据，截至8月21日，今年北京供应的新房套数比去年同期增长了35.9%，供应面积增长21.1%。这也是最近几年来同期北京新房供应的最高水平。
近几年来，北京新房供应和成交量均不高，土地交易规模偏低被认为是重要原因。
按照郭毅的观点，今年北京新房供应量增加，很大程度上在于去年土地供应规模提升。官方数据显示，2017年北京土地市场供应面积1697平方米，同比增长190%，创近四年新高。其中，住宅用地供应93宗，供应面积1254万平方米，为近四年最高，同比增加4倍。
从2016年末开始，北京在土地出让中重新祭出“限房价、竞地价”的规则。在此规则下，大量地块竞出，并在今年以“限竞房”的形式供应到市场中。
根据北京市住建委的数据，在今年新增的新房供应中，限竞房项目有13个，累计供应住宅5844套，成为一个重要的供应来源。
郭毅表示，普通住宅的开发节奏本身就快于豪宅。因此，当普通住宅地块供应量增加时，形成房屋实际供应的周期就相对较短。其中，今年限竞房供应增加，正是由于上述原因。
今年1月4日，电建地产以16.75亿拿下丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造地块，这也成为2018年北京土地首拍。到8月19日，该地块上的限竞房项目“电建地产·洺悦苑”首期住宅就已开盘。节奏明显快于市场平均水平。
中原地产指出，北京过去2年土地供应高峰逐渐反映到住宅供应上。特别是大量限竞房的入市，极大地缓解了市场的供需矛盾。从土地供应来看，预计后续还将有大量的限竞房入市，未来这一品类的供应比例将继续提高。
该机构还认为，在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后，北京楼市将逐渐进入供应加量周期。
市场走向“量增价稳”
与普通住宅相比，今年高端住宅的供应量相对平稳。根据官方数据，截至8月21日，北京供应别墅项目29个，合计2923套，面积69.14万平方米。去年同期的数据是33个别墅项目，房屋2446套，面积69.39万平方米。
但今年北京的“限价令”更加严厉，使得豪宅项目价格并不高。截至目前，今年北京入市的新房项目最高均价不超过9万元。而在去年，部分单价超过10万元以上的项目被放行，其中包括单价达到12.5万元的“中骏天宸”。
多数分析人士认为，未来一段时间，北京的限价政策不会有根本性松动。根据统计局的数据，今年7月北京市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，自今年3月以来，一直保持持平或增长态势。
这种情况使得北京高端豪宅的供应变得更加稀缺。近日，位于南三环的“懋源·璟岳”项目正式开放。该项目前身为2013年的夏家胡同“地王”。当时，懋源以17.7亿元的总价获得该地块，溢价率30.2%，剔除保障房部分，楼面价高达45819元/平方米。这也是当年北京的单价“地王”。
由于该项目地段优越，且产品被打造成低密别墅，有业内人士估算，项目单价将超过10万元。但目前价格尚未最终确定，入市时间也未确定。
懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强向21世纪经济报道表示，企业能做的就是把产品做好，“其余的交给市场”。
郭毅认为，在土地交易升温和“限价令”的共同作用下，未来北京新房市场的供应量将继续增加。其中，普通住宅的比重会有所增多，高端住宅比重下降，但稀缺性会进一步凸显。
多数机构认为，这种情况既有利于北京新房成交量的回升，也有利于价格的平稳。
我爱我家集团研究院指出，随着供应量的增加和调控力度不减，未来北京楼市将保持“量增价稳”的趋势。按照该机构的数据，7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2702套，环比上升61.41%，同比上升63.16%。当月北京市新建商品住宅的成交均价是42933元/平方米，环比下降13.29%，同比下降17.91%。