二手房有户口未迁出 原房主赔了7.5万元

张女士购买房屋后办理户口登记时，发现所购房屋上还有他人户口未迁走，遂将房屋出卖人黄某、彭某告至法院，要求将户口迁出并支付违约金。近日，在通州法院的调解下，双方达成协议，除张女士扣除黄某、彭某2万元的物业交割保证金、2万元的户口迁出保证金外，黄某、彭某还须支付张女士调解款3.5万元。
 

 
去年3月，张女士与黄某、彭某在中介公司的服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买黄某、彭某名下的房屋一套。很快，张女士缴纳了房款，顺利办理了产权变更登记手续。然而，张女士在办理户口登记时突然发现，涉案房屋上还有案外人何某的户口未迁走。张女士赶忙联系黄某、彭某了解情况。原来，何某为张女士所购房屋出卖人的前岳母。此后，经多次联系，因何某无其他住所，仍无法将户口迁出。无奈，张女士将黄某、彭某告至法院，要求黄某、彭某支付违约金，并将何某户口迁出。
庭审中，黄某、彭某承认知悉涉案房屋上有何某户口一事，但同时称户口不能迁出不是他们的责任，并且此事不影响张女士户口的迁出迁入，张女士并没有实际损失。由于何某户口无法迁出，经多方调解，最终在法院的主持下双方达成调解协议，除张女士扣除黄某、彭某2万元的物业交割保证金、2万元的户口迁出保证金外，黄某、彭某须再支付张女士3.5万元。
在商品房交易中，因户口未迁出引发纠纷的案例屡见不鲜。那么，遇到此类问题时，守约方该如何主张自己的权利？法官提出几点建议：首先，在购买房屋之前，尽可能让出卖人或者中介公司到派出所户籍管理处查询房屋户口登记情况；其次，在签订买卖合同时，应谨慎阅读合同条款，坚持在合同中体现户口未迁出的违约责任和户口迁出保证金条款，保证在出卖人违约的情况下有利于保护买受人的合法权益不受侵害；第三，如果购买房屋后发现涉案房屋上确有户口未迁出，要及时固定证据，保证自己的合法诉求能得到支持。